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미국 부동산: 코어(core) 자산의 상대적 선전 기대

2019년12월 - 2 분 읽기

투자자의 지속적인 일드 추구로 위험 감수에 따른 보상, 즉 리스크 프리미엄이 낮아지고 있습니다. 이러한 환경에서는 우량 자산에 투자 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

아래 내용은  2020 시장 전망 시리즈의 일부입니다. 전체 내용은 이곳에서 읽어보실 수 있습니다.⁠

잠재 리스크

미국 부동산 시장의 최대 리스크 요인 중 하나로 선거 사이클에 따른 누적 효과를 꼽을 수 있습니다. 선거 결과와는 별개로 선거는 그 특성상 불확실성을 야기함에 따라 부동산 관련 투자 활동은 정체되는 경우가 많습니다. 즉, 거래량 감소와 함께 투자자의 투자 위험 감수 성향 또한 감소합니다. 이는 자연스러운 현상일 뿐 아 니라 일시적일 경우 오히려 긍정적인 효과를 낳는 경우도 있습니다. 오히려 우려되는 점은 선거가 끝난 이후에도 시장 참여자들이 정점에 다다라 있을 지 모를 현 시장(거래 가격이 높게 형성되어 있으며, 투자 대출이 용이하고, 지속 성장이 당연시 여겨지는 시장)에 적극적으로 뛰어들 것인가 하는 점입니다.  

붐비는 술집이 문 닫히기 전 가장 환하듯이 선거의 시장 환기 효과에 따라, 얼마 전까지 만해도 합리적이라 여겨졌던 투자 결정들이 더 이상 좋은 아이디어가 아닌 것처럼 느껴질 수도 있습니다. 선거 종료 후 위험 회피 성향이 급증할 경우  현 시점의 높은 밸류에이션이 여전히 매력적으로 작용할 수 있을까요? 아니면 당분간 시장은 잠잠한 모습을 보일까요? 긴 밤의 마지막 순간에 와있는 것처럼 당분간 투자자의 위험 회피 성향이 지속될 가능성이 있으며, 이때 시장 냉각 효과를 유발할 가능성이 있습니다.

투자 기회

2020년 부동산 시장을 볼 때, 우량 자산인 코어(core) 자산이 상대적 · 절대적으로 유망한 투자기회를 제공할 것으로 판단됩니다. 코어 자산은 입주율이 높고 안정적인 우량 자산입니다. 투자자의 지속적인 일드 추구에 따라 위험 감수에 따른 보상, 즉 리스크 프리미엄은 낮아지고 있습니다. 다시  말해 현재 투자자는 추 가적인 일드 추구를 위해 감수하는 리스크 대비 충분한 보상을 받고 있 지 못합니다. 부동산 시장에서 제반 비용을 차감한 전반적인 수익률이 하락한 것은 사실이나, 우량 자산의 일드 하락폭은 상대적으로 낮으며 상대적 기준에서도 여전히 매력적인 것으로 판단됩니 다. 

운용 경험상 부동산 자산의 우량성 여부는 위치 또는 편의시설 등과 같은 경쟁우위에 따라 달라집니다. 웨어하우스와 같은 산업용 자산의 경우 주요 고속도로 인터체인지 또는 물류채널과의 인접성이 경쟁우위가 될 수 있습니다. 다가구 주택의 경우 보행친화성 또는 인구 증가율  및 가구 형성률과 같은 도시 평가 점수에 따라 경쟁우위가 달라집니다. 현 시점에서는 해당 자산의 투자 매력이 높아 보입니다. 

부동산 시장에서 제반 비용을 차감한 전반적인 수 익률이 하락한 것은 사실이나, 우량 자산의 일드 하락폭은 상대적으로 낮으며 상대적 기준에서도 여전히 매력적인 것으로 판단됩니다.”


전망 요약

향후 3-5년의 장기 전망 시 절대 및 상대적 기준에서  코어 부동산 자산이 밸류애드(value-add) 또는 오퍼튜니스틱(opportunistic) 자산의 성과를 아웃퍼폼할 가능성이 있어 보입니다. 다시 말해, 고위험으로 고수익을 추구하는 자산의 실 제 수익률이 그리 높지 않을 수도 있다는 뜻입니다. 현 시점에서 스프레드 축소 및 코어 자산 대비 밸류애드 자산의 기대수익률을 감안할 때 이러한 전망은 충분히 가능해 보입 니다. 

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