Europäische Immobilien: Finstere Zeiten und dann ein neuer Anfang?

Wirtschaft

• Erste Anzeichen deuten auf ein Nachlassen der Gesamtinflation hin. Die Einkaufsmanagerindizes erholen sich, die Wirtschaft kühlt sich jedoch weiter ab.
• Angesichts der zu erwartenden weiteren Straffung durch die EZB und der bevorstehenden Zinserhöhungen bleibt der Ausblick mit hohen Risiken behaftet.
• Die Reaktion der EZB auf die Inflation wird Auswirkungen auf die Kreditflüsse im Immobiliensektor (d. h. Refinanzierungsrisiken) und das Transaktionsvolumen haben und damit auf die Entwicklung der Immobilienrenditen im Jahr 2023.

Immobilienmärkte

• Sinkende REIT-Kurse und Verschiebungen bei den Renditen für Spitzenobjekte lassen eine Preiskorrektur von 15 %–20 % erwarten. Das wird sich im Laufe des Jahres in den Immobilienbewertungen und einer schlechten Entwicklung der Immobilienindizes widerspiegeln.
• Die am schwersten betroffenen Sektoren zeigen sich bisher unabhängig von den langfristigen Fundamentaldaten – stattdessen schlägt hier die Zinsduration zu Buche.
• Die Beleihungsquoten tendieren nach unten und setzen die Zinsdeckungsquoten unter Druck. Es besteht eine beträchtliche Chance für bankfremde Kapitalquellen, insbesondere bei der Refinanzierung.
• Die Konjunkturabschwächung wird die Vermietungsleistung und das kurzfristige Mietwachstum begrenzen, auch wenn dieser Effekt schwächer ausfallen könnte, wenn die Wirtschaft Widerstandskraft zeigt.
• Abwärtsrisiken für die Immobilienpreise konzentrieren sich auf den Mangel an Bankkapital für die Refinanzierung, geopolitische Aspekte, den Ermessensspielraum der Zentralbanken, den „Nennereffekt“ bei Immobilien sowie die Schwere und Dauer des wirtschaftlichen (Miet-)Abschwungs.
• Das kommende Jahr dürfte die Talsohle des Immobilienzyklus darstellen. Das wiederum dürfte Auswirkungen auf eine überdurchschnittliche Investmentleistung in den darauffolgenden Jahren haben.