Die wachsende Chance bei Immobilienkrediten
Die derzeitige Marktsituation mag Herausforderungen mit sich bringen, aber sie schafft auch attraktive Möglichkeiten im Bereich der Immobilienkredite – von Core-Darlehen bis hin zur opportunistischen Finanzierung.
Die Immobilienbranche ist mit mehreren Risiken konfrontiert – von einem makroökonomischen Umfeld, das durch höhere Zinssätze und anhaltende Inflation gekennzeichnet ist, bis hin zu strukturellen Veränderungen der Anlegernachfrage, insbesondere in Sektoren wie Büroimmobilien. Der deutliche Anstieg der Leitzinsen in den letzten sechs bis neun Monaten in Verbindung mit größeren Spreads am Markt resultiert jedoch auch in einem attraktiveren Risiko-Ertrags-Profil für Immobilienkredite. Das lässt den Schluss zu, dass das aktuelle Umfeld zwar schwierig zu meistern sein mag, aber auch einige interessante Möglichkeiten in der Anlageklasse bietet.
Ein unklares Bild bei den Bewertungen
In Anbetracht des schwierigen Umfelds ist das Transaktionsvolumen auf dem US-Immobilienmarkt drastisch eingebrochen (Abbildung 1); in Europa verhält es sich ähnlich. Wegen der Erwartung künftiger Zinssenkungen finden weniger Refinanzierungsaktivitäten am Markt statt. Gleichzeitig ist die Finanzierung von Neuerwerbungen, die etwa 40 %–60 % der Pipeline ausmachen kann, so gut wie zum Erliegen gekommen. Da weniger Transaktionsdaten vorliegen, ist das Bild der zugrunde liegenden Immobilienbewertungen eher unklar. Je nachdem, wie sich die Makrolage entwickelt, könnten die Kapitalisierungsraten und die Cashflows auf Immobilienebene weiter unter Druck geraten. Angesichts dieses ungewissen Umfelds ziehen sich traditionelle Kreditgeber wie Banken und Versicherungen zurück, die mit ihren bestehenden Portfolios vor möglichen Herausforderungen stehen. Dennoch scheint es ein guter Zeitpunkt für Kreditgeber zu sein, wenn sie über die nötigen Mittel verfügen und die aktuellen Risiken meistern können.
Abbildung 1: US-Transaktionen wieder auf dem Tiefststand der Pandemie
Quelle: Bloomberg, Federal Reserve, NAREIT, NCREIF. Stand: 31. Dezember 2022.
