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유럽 부동산 에쿼티: 도시별 가치의 발견

2019년10월 - 8 분 읽기

본 자료는 베어링운용에서 유럽 및 아태 지역 부동산 에쿼티 투자 업무를 총괄하고 있는 찰스 윅스(Charles Weeks) 대표와의 인터뷰를 바탕으로 하고 있습니다. 전체 오디오 팟캐스트는 아래 링크*에서 확인 가능하며, 본 자료에서 윅스 대표는 유럽 부동산을 둘러싼 시장 환경 및 매력적인 투자기회가 발견되는 지역 및 업종이 어디인지 등에 대해 논합니다. 또한, 베어링의 액티브 투자 접근법이 어떤 점에서 효과적인지에 대해서도 설명합니다.

경기침체가 임박했다는 시장 우려가 높아지는 가운데, 많은 투자자들이 현 신용 사이클에서 어떻게 시장에 대응하는 것이 좋은지 궁금해하고 있습니다. 유럽 부동산 시장 전반에 대한 전망은?

현재 우리가 10년 이상 지속되어 온 부동산 사이클의 후반부에 이르렀다는 점은 분명합니다. 이처럼 오래 사이클이 지속될 수 있었던 것은 지난 10년간 이어진 양적 완화 및 저금리때문입니다. 그러나 글로벌 무역전쟁 및 정치적 불확실성, 경기 심리 악화 등 각종 난관에도 불구하고 펀더멘털 측면에서 볼 때 시장은 유럽중앙은행 및 영국은행의 보다 온건한 정책에 힘입어 여전히 견조한 모습을 보이고 있습니다. 노동시장의 탄력성 또한 서비스 업종을 중심으로 대체적으로 양호한 모습입니다. 실질 임금은 10년래 최초로 상승 기조에 있으며 내수 소비 지속에도 긍정적 영향을 끼치고 있습니다. 더불어 레버리지 수준은 합리적인 상황입니다. 유로존 성장률은 1.2%로 소폭에 그쳤지만 부동산 가격은 기타 자산 대비 상대적으로 매력적입니다. 또한 유럽 부동산 시장으로 견조하게 자금 순유입이 이루어지고 있어 향후 다양한 업종 및 투자 스타일에도 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 기대됩니다.

리스크 대비 수익 관점에서 유럽 부동산에 투자하는 방법을 보다 자세히 설명해주신다면 어떤 포인트들이 있나요? 베어링자산운용은 어떤 단계에서 투자를 하나요? 

인컴 관점에서 채권 성격의 가장 안전한 투자 스타일은 코어(core) 및 코어 플러스(core-plus) 투자입니다. 이 투자 스타일에 해당하는 부동산은 대부분 장기 리스 형태의 견조한 계약조건을 갖추고 있으며 규모가 크고 유동성이 높아 통상적인 수익률이 아주 높진 않으나 리스크 부담 수준이 상대적으로 낮습니다. 기대 목표 수익률은 대개 6-7%로, 임대수익을 통해 전체 수익의 2/3 수준 그리고 자본가치 상승을 통해 전체 수익의 1/3 수준을 달성하고자 합니다. LTV(자산의 담보가치에 따른 대출금) 비율은 최대 약 30% 로 레버리지는 비교적 낮게 가져갑니다.

한편, 종종 입지는 뛰어난데 자본 부족으로 공실률이 높아 제대로 운영되지 못하는 자산의 경우 밸류에드(value-add) 방식으로 해당 자산을 인수해 코어 투자자에게 매각하기도 합니다. 공사가 진행중인 자산인 경우 완공 후에 단기간에 임대가 완료될 것이라는 확신이 서면 선자금 조달을 통해 투자를 진행하기도 합니다. 이때 개발업체는 자금 조달 시점 및 비용 초과에 따른 개발 리스크를 부담합니다. 밸류에드 투자의 목표 수익률은 10-12% 수준으로 좀 더 높은 편이며 대부분의 수익은 임대 수익보다는 자본 가치 상승을 통해 발생하고, LTV는 통상적으로 60% 수준입니다.  이런 점에서 밸류에드 투자는 인컴 기반 투자라기 보다는 자본 가치 창출을 통한 투자로 정의할 수 있습니다.

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