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팬데믹 시대의 밸류애드(Value-Add) 부동산 투자전략

2020년11월 - 6 분 읽기

글로벌 팬데믹이 전세계 부동산 시장에도 상당한 영향을 끼친 가운데, 부동산 자산 퀄리티 및 지리적 입지의 중요성이 그 어느때 보다 부각되고 있습니다.

유난히 긴 2020년…

코로나19 여파로 2020년이 유난히 길게 느껴지는 가운데, 올 초 부동산 시장에서는, 저평가 자산을 매입해 가치를 끌어올려 수익률을 극대화하는 밸류애드(Value-Add) 투자가 활발히 이루어졌으며, 일부에선 과열 양상을 보이기도 했습니다. 당시 시장 수요가 공급보다 높았고, 추가 수익 추구 목적에서 밸류애드 투자에 주목하는 코어(Core · 중심업무지역 빌딩, 신용도 높은 임차인, 장기 임차계약 등에 기반 안전자산에 투자하는 전략) 투자자들도 있었기 때문이었습니다.  

그러나, 3월 팬데믹이 전세계적으로 심각하게 확산되면서 시장 상황은 크게 달라졌습니다. 초기 시장 충격 이후 한동안 제한적인 거래가 이뤄졌습니다. 현재 시장 거래는 재개된 상황이며, 프라이싱 거래건수 역시 증가했습니다. 그러나, 부동산 시장의 투자자 구성은 코로나19 이전에 비해 상당히  달라졌습니다.   

밸류애드 거래에 주목하던 코어(Core) 및 코어플러스(Core+ · 코어 및 밸류애드 전략의 혼합형태) 투자자가 자취를 감췄고, 자산군 내 경쟁 또한 눈에 띄게 감소했습니다. 파이낸싱이 용이치 않아진 점 또한 밸류애드 투자의 둔화 원인 중 하나입니다. 한편, 밸류애드 투자에 따른 일드(yield)는 증가하기 시작했습니다. 팬데믹 지속 상황에서 자산 신규 개발 또는 리포지셔닝을 꺼려하는 투자자가  많아졌기 때문입니다.  

반면, 프라임  혹은 코어 자산의 경우 안전자산 선호에 따라 수혜를 입었습니다. 저금리에 힘입어 일부 섹터에서 투자가 선호되는 최근 거래의 경우, 일드가 코로나19때보다 타이트해질 것으로 보입니다. 

이러한 양극화 현상 이 밸류애드 투자자에게 불리한 것은 아닙니다. 시장 자금이 넘쳐나고 투자자의 리스크 선호 심리가 강할 때, 자산 신규 개발이나 리포지셔닝을 통해 투자 가치를 창출하는 것은 쉽지 않았습니다.  그러나, 저평가 자산 매입을 통한 가치 창출, 말하자면 지리적 입지 조건이 좋은 C등급 자산을 코어 자산으로 리포지셔닝한다면, 가치 개선의 폭은 보다 명확해질 것입니다

투자자는 매력적인 프라이싱을 통한 수익 제고와 함께, 향후 수년간의 임차인 특성 변화 방향 및 부동산 분석 등 장기적인 구조 변화 속에서 어떻게 투자기회를 포착할 것인지 고 려해야 합니다.

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