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Gestion alternative

Immobilier européen: Sa valeur, ville par ville

septembre 2019 - 8 min lire

Dans cet entretien, Charles Weeks, évoque la situation des marchés immobiliers européens, où son équipe voit le plus de potentiel de plusvalue par secteur et par région, et explique pourquoi cette équipe a adopté sur tous les fronts une approche active dans l’ensemble de ses stratégies et modes d’investissement.

Alors que les investisseurs entendent parler de récession imminente et se demandent comment gérer leurs marchés à ce stade du cycle du crédit, quel est votre point de vue sur la situation générale de l’immobilier en Europe?

Nous en sommes assurément au dernier stade d’un cycle prolongé dans notre secteur, puisqu’il dure maintenant depuis plus de dix ans, grâce en partie à l’assouplissement quantitatif des politiques monétaires et aux faibles taux d’intérêt au cours des dix dernières années. Malgré les vents contraires auxquels nous sommes confrontés, qu’il s’agisse des incertitudes causées par les guerres commerciales et diverses situations politiques ou de la baisse du sentiment de confiance économique chez les investisseurs, les marchés se portent encore assez bien d’un point de vue fondamental, bénéficiant du soutien de la BCE et de la Banque angleterre, qui se montrent de plus en plus accommodantes. D’une manière générale, les marchés du travail (en particulier dans le secteur des services) font preuve de résilience, et les salaires nets augmentent pour la première fois en dix ans, ce qui est de bon augure en termes de maintien de la consommation intérieure. De plus, l’endettement demeure dans des limites raisonnables. Bien que la croissance dans la zone euro soit assez modeste, à environ 1,2%, les prix de l’immobilier offrent une valeur intéressante par rapport aux autres actifs, et l’immobilier européen bénéficie en permanence d’une arrivée d’argent frais, ce qui devrait stimuler l’expansion de ce marché dans de nombreux secteurs et styles.1

Concernant l’immobilier européen, pouvez-vous expliquer les différents points d’ancrage au sein de la fourchette risque-rendement? À quel stade Barings investit?

Les actifs les plus stables, qui sont semblables à des obligations du point de vue du revenu, sont les placements Core et Core+. Ces placements comportent généralement de solides clauses et sont basés sur des baux à long terme, et ils ont tendance à se situer sur les marchés les plus importants et les plus liquides, ce qui signifie que leurs rendements— ainsi que les risques—sont généralement modestes. Les rendements cibles se situent souvent dans une fourchette de 6 à 7% (constitués aux deux tiers environ par le revenu courant et à un tiers par l’appréciation du capital) et ont un effet de levier relativement faible, le ratio prêtvaleur (loan-to-value, LTV) atteignant au maximum 30% environ.

Les investissements Value-add impliquent souvent l’acquisition d’actifs bien situés mais en manque de capital et sous gérés (qui sont souvent peu occupés), qui sont destinés à faire l’objet de travaux et à être vendus à des investisseurs de base. Ils comportent parfois un financement à terme (vous achetez un actif en construction, sachant qu’une fois achevé il sera rapidement loué), le promoteur immobilier continuant ainsi à assumer le risque de construction en termes de dépassement du calendrier et des coûts. Les rendements cibles des placements Value-add sont plus élevés, de l’ordre de 10 à 12%, une part importante de la croissance du capital, plutôt que du revenu courant, et leur ratio prêt-valeur peut atteindre 60% environ. Il s’agit donc davantage de spéculations sur la valeur en capital que sur le revenu.

 

1. Source: Commission européenne. En septembre 2019 

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