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Europäische Immobilien: Stadtfür Stadt Chancen entdecken

September 2019 - 8 min lesen

Charles Weeks, den Hintergrund der europäischen Immobilienmärkte, in denen das Team je nach Bereich und Region den größten Wert sieht, und warum es in allen Fällen einen aktiven Ansatz innerhalb von Strategien und Anlagestilen verfolgt.

Wie sehen Sie die Gesamtkulisse für europäische Immobilien, jetzt da Investoren Gerüchte über eine kommende Rezession hören und sich fragen, wie sie zu diesem Zeitpunkt im Kreditzyklus die Märkte navigieren sollen?

Ich würde definitiv sagen, dass wir uns—auch aufgrund der quantitativen Lockerung und der niedrigen Zinsen des letzten
Jahrzehnts—in den Endphasen eines verlängerten Immobilienzyklus befinden, der nun schon seit über 10 Jahren andauert. Aber trotz
des Gegenwinds—vom Welthandel über die politische Unsicherheit bis hin zur Abschwächung der wirtschaftlichen Stimmung—dem
wir ausgesetzt sind, werden die Märkte aus fundamentaler Sicht immer noch recht gut unterstützt und durch eine zunehmend
gemäßigte EZB und Bank of England gestärkt. Generell haben wir auf den Arbeitsmärkten—insbesondere im Dienstleistungssektor—eine
Belastbarkeit festgestellt, und die Reallöhne steigen zum ersten Mal seit einem Jahrzehnt. Dies ist ein gutes Zeichen für die Unterstützung
des Binnenkonsums. Außerdem bleibt der Verschuldungsgrad in einem angemessenen Bereich. Während das Wachstum im Euroraum
mit rund 1,2% recht moderat ausfiel, bieten die Immobilienpreise einen erheblichen relativen Wert gegenüber anderen Investments—
und wir sehen starke Kapitalzuflüsse in europäische Immobilien, die die Märkte in der Zukunft in verschiedenen Sektoren und Stilen
unterstützen dürften.

Können Sie innerhalb der europäischen Immobilienbranche die verschiedenen Ankerpunkte im Rendite-Risiko-Spektrum erklären? In welchem Stadium investiert Barings?

Die stabilsten Investments—oder aus Ertragssicht die anleihenähnlichen Investments—sind Core und Core-Plus Investitionen. Diese haben in der Regel starke Auflagen mit langen Mietverträgen, und befinden sich in der Regel in den größten und liquidesten Märkten. Das bedeutet, dass die Erträge, aber auch die Risiken in der Regel bescheiden sind. Die Renditeziele liegen oft im Bereich von 6–7%—etwa zwei Drittel laufendes Einkommen und ein Drittel Wertsteigerung—und weisen eine relativ geringe Leverage auf, die bei etwa 30% Loan-to-Value (LTV) liegt.

Value-add Investitionen umfassen oft den Erwerb gut gelegener, aber kapitalarmer, unterverwalteter Investments—oft mit drohenden hohen Leerständen—mit der Absicht, diese zu rehabilitieren und an Core Investoren zu verkaufen. Sie können auch eine Forward-Finanzierung beinhalten, bei der man im Wesentlichen eine noch im Bau befindliche Anlage in der festen Überzeugung kauft, dass das fertiggestellte Gebäude schnell vollständig vermietet wird—während der Bauherr das Entwicklungsrisiko in Bezug auf Timing und  ostenüberschreitungen behält. Die Renditeziele für die Wertschöpfung sind höher, im Bereich von 10–12%—mit einem signifikanten Anteil aus dem Kapitalwachstum und nicht aus laufenden Erträgen—bei einem tendenziellen LTV von bis zu etwa 60%. In dieser Hinsicht ist es eher ein Kapitalwertspiel als ein Einkommensspiel.

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